ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΖΩΗ ΤΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ
Η καθημερινότητα στις πολυκατοικίες έχει αλλάξει. Οι κανονισμοί όμως, σε πολλές περιπτώσεις, παραμένουν ίδιοι εδώ και δεκαετίες.
Απλήρωτα κοινόχρηστα, έλλειψη αποθεματικού, διαφωνίες για επισκευές, ενεργειακές αναβαθμίσεις που μπλοκάρουν, Airbnb, ασφάλιση κτιρίων και ασαφείς αρμοδιότητες διαχειριστών είναι ζητήματα που συναντάμε καθημερινά στην πράξη. Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης ανοίγει μια σημαντική συζήτηση για ένα πιο σύγχρονο, σαφές και λειτουργικό πλαίσιο στις πολυκατοικίες.
Ως Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, θεωρούμε κρίσιμο η εμπειρία της καθημερινής διαχείρισης να ακουστεί θεσμικά, ώστε οι λύσεις που θα δοθούν να είναι εφαρμόσιμες στην πραγματική ζωή των πολυκατοικιών. Παρακάτω ακολουθούν παραδείγματα από την πραγματική ζωή των πολυκατοικιών και οι παρεμβάσεις που εξετάζει το Υπουργείο Δικαιοσύνης:
- Απαρχαιωμένοι κανονισμοί πολυκατοικιών
Παράδειγμα: Μία πολυκατοικία έχει κανονισμό του 1975 που δεν προβλέπει θυροτηλεόραση, κάμερες ασφαλείας, φυσικό αέριο, φωτοβολταϊκά, φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων ή βραχυχρόνια μίσθωση.
Σήμερα, για να αλλάξει ο κανονισμός μπορεί να απαιτούνται πολύ υψηλές πλειοψηφίες ή ομοφωνία. Έτσι, η πολυκατοικία μένει μπλοκαρισμένη σε κανόνες άλλης εποχής.
- Απλήρωτα κοινόχρηστα
Παράδειγμα: Σε μια πολυκατοικία 20 διαμερισμάτων, 3 ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν κοινόχρηστα για μήνες. Οι υπόλοιποι καλούνται να καλύψουν πετρέλαιο, καθαριότητα, ασανσέρ, ρεύμα και συντηρήσεις.
Ο διαχειριστής πιέζεται, οι συνεπείς πληρώνουν παραπάνω και η πολυκατοικία οδηγείται σε ένταση.
Το νέο πλαίσιο φαίνεται ότι θα προβλέπει ειδική και ταχύτερη διαδικασία είσπραξης κοινοχρήστων, ακόμα και με διαταγή πληρωμής.
- Έλλειψη αποθεματικού
Παράδειγμα: Χαλάει ξαφνικά το ασανσέρ ή χρειάζεται επισκευή η ταράτσα. Δεν υπάρχει αποθεματικό και αρχίζει η γνωστή συζήτηση: «δεν έχω τώρα», «να το αφήσουμε», «ας πληρώσουν οι άλλοι».
Το αποτέλεσμα είναι καθυστέρηση, μεγαλύτερη ζημιά και περισσότερη ένταση.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει υποχρεωτικό αποθεματικό.
- Αναγκαίες επισκευές που μπλοκάρουν λόγω διαφωνιών
Παράδειγμα: Η πρόσοψη έχει σοβάδες που πέφτουν ή η ταράτσα έχει υγρασία. Κάποιοι συμφωνούν να γίνει επισκευή, κάποιοι διαφωνούν ή δεν εμφανίζονται στη συνέλευση.
Το έργο δεν προχωρά, παρότι υπάρχει κίνδυνος για το κτίριο και τους περαστικούς.
Το Υπουργείο εξετάζει μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών για επισκευές, συντήρηση και ενεργειακές αναβαθμίσεις, ώστε να μη μπλοκάρουν αναγκαίες παρεμβάσεις.
- Ενεργειακή αναβάθμιση πολυκατοικιών
Παράδειγμα: Η πολυκατοικία χρειάζεται ενεργειακή αναβάθμιση, όπως θερμομόνωση, αντλία θερμότητας, φωτοβολταϊκά ή φορτιστή ηλεκτρικού αυτοκινήτου. Κάποιοι ιδιοκτήτες συμφωνούν, κάποιοι διαφωνούν και το έργο σταματά.
Έτσι χάνονται προγράμματα που με μειωμένο κόστος αυξάνουν την εξοικονόμηση ενέργειας και τελικά την αξία του ακινήτου.
- Βραχυχρόνια μίσθωση / Airbnb
Παράδειγμα: Σε μια οικογενειακή πολυκατοικία λειτουργούν 2-3 διαμερίσματα με βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb). Υπάρχει συνεχής είσοδος αγνώστων, θόρυβος, φθορές σε κοινόχρηστους χώρους και ένταση με τους μόνιμους κατοίκους.
Ο παλιός κανονισμός δεν προβλέπει τίποτα, γιατί όταν γράφτηκε δεν υπήρχε καν αυτή η μορφή μίσθωσης.
Το Υπουργείο αναφέρει ως ξεχωριστό άξονα τη ρύθμιση ζητημάτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση, επειδή αποτελεί συχνή αιτία προστριβών μεταξύ συνιδιοκτητών.
- Ρόλος και ευθύνες διαχειριστή
Παράδειγμα: Ο διαχειριστής καλείται να εισπράξει κοινόχρηστα, να συντονίσει συνεργεία, να κρατήσει βιβλία, να αντιμετωπίσει διαφωνίες και να απαντά σε ενοίκους και ιδιοκτήτες, χωρίς πάντα να υπάρχει σαφές πλαίσιο για το τι μπορεί και τι υποχρεούται να κάνει.
Το Υπουργείο αναφέρει ότι θα υπάρξουν σαφέστεροι κανόνες για καθήκοντα, νομιμοποίηση και υποχρεώσεις διαχειριστών.
- Ασφάλιση πολυκατοικίας
Παράδειγμα: Σπάει σωλήνας, ξεσπά φωτιά σε κοινόχρηστο χώρο ή προκύπτει ζημιά από φυσικό φαινόμενο. Αν η πολυκατοικία δεν είναι ασφαλισμένη, αρχίζει η αναζήτηση ευθυνών και χρημάτων.
Με την υποχρεωτική ασφάλιση, η πολυκατοικία προστατεύεται καλύτερα.
- Διαχωρισμός ή συνένωση διαμερισμάτων
Παράδειγμα: Ένα μεγάλο οροφοδιαμέρισμα μένει αναξιοποίητο γιατί δεν μπορεί εύκολα να χωριστεί σε δύο μικρότερα. Ή δύο μικρά διαμερίσματα δεν μπορούν να ενωθούν για να καλύψουν τις ανάγκες μιας οικογένειας.
Το νέο πλαίσιο φαίνεται ότι εξετάζει δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών, ακόμα κι αν υπάρχουν περιορισμοί σε παλιούς κανονισμούς.
- Ταχύτερη επίλυση διαφορών
Παράδειγμα: Δύο συνιδιοκτήτες διαφωνούν για κοινόχρηστο χώρο, δικαίωμα χρήσης, ποσοστά ή διανομή ακινήτου. Η υπόθεση μπορεί να κρατήσει χρόνια στα δικαστήρια.
Το νέο πλαίσιο στοχεύει στην επιτάχυνση τέτοιων διαφορών και στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.